タワーマンション取得のコンサルタント（3）
事例による購入と賃借のどちらが得かの比較
シティタワーズ東京ベイ販売物件
- 分譲価格 1億3,000万円
- 階数 31階部分
- 専有面積 71.24㎡
- バルコニー面積 15.28㎡
- サービスバルコニー面積 3.88㎡
- 向き 北西向き
- 間取り リビング・ダイニング（約12.0畳）、キッチン（約3.2畳）、洋室1（約6.0畳）、洋室2（約5.1畳）、洋室3（約4.5畳）、納戸（約0.6畳）
タワーマンション購入に必要な年収は一般的に1,000万円以上と言われています。息子は30歳、外資系証券会社勤務で年収1,200万円と国内企業に比べて高給取りですが、それでも上記物件を住宅ローンだけで購入することはできません。
イオン銀行の住宅ローンシュミレーションでは、年収1,200万円、借入期間35年の場合の融資限度額は7,260~9,680万円と算出されました。
息子は自己資金1,000万円を所有していますがそのうち600万円を頭金に充当し、両親の援助額を5,000万円とした場合の毎月返済額は、
物件価格 1億3,000万円
▲自己資金 600万円
▲両親援助 5,000万円
住宅ローン 7,400万円
イオン銀行 変動金利 0.38%適用、借入期間35年 の場合
金利合計 5,041,542円
支払総額 79,041,542円
毎月返済額 188,194円
別途、毎月管理費及び修繕積立金が約30,000円かかりますので
毎月返済総額 218,194円 となります。
同等の賃貸物件
- 家賃 月36万円（27階部分）
間取り、専有面積71.24㎡、向きは北西向きで販売物件と全く同じです。
シティタワーズ東京ベイは全1,539邸の大規模マンションですが賃貸物件としての人気も高く、「シティタワーズ東京ベイ」で空きが出ると借りたいと空き待ちがいます。
別途、管理費・共益費 月20,000円必要ですので、
毎月支払合計額 380,000円 となります。
購入と賃借の比較
購入の場合、毎月返済総額は毎月収入（年収の1/12）の21.8％になります。一般に住宅ローンを組む際の安全圏は25％以内と言われております。
したがって販売物件と賃貸物件の毎月支払額を単純に比較すると購入は月返済額が約21.8万円であり家賃は月38万円ですから、購入する方が毎月の負担が少なくお得と言えますが、これは頭金に両親からの援助を含めて5,600万円を用意できる恵まれた例といえます。なお、両親の援助金は将来の相続税対策にもなります。
一方、賃貸物件にする場合はいつでも解約ができる利点が大きいです。建物の経年劣化による大規模修繕での一時金負担の心配が不要な利点も大きいです。
タワーマンションは超高層であるゆえ修繕費用が通常のマンションに比べて高額になります。外壁の補修に足場を組むのは高層階は難しく、屋上からゴンドラを吊り下げての作業になるからです。またマンションはまず配管から傷みますが、超高層では配管も長くてしかも水圧も高くしないといけませんから傷むのも早いのです。
また賃貸物件ならば専有部分の設備老朽化のリフォーム負担も心配要りません。
結論
タワーマンションの選定にシティタワーズ東京ベイのような交通の便と商業施設隣接などの人気地域内のある物件なら価格は高額で維持できる期待があります。
また、購入に相続税対策の意味合いもあるのでしたら、毎月の負担が家賃よりも小さいわけですから購入した方が良いとなります。
ただし、賃貸物件を選ぶ方はもともと長期居住を考えておられないと思いますが、購入される方も10〜20年居住後に買い替えを検討される方が無難でしょう。