ライフデザインコンパス（4）
住替えローン
住替えローンについてお話ししましょう。
結婚時に新築マンションを購入した方は、子供が大きくなるにつれ住替えを意識いたします。
それは二人だけの生活で住宅選択の要件に利便性が高い比重を占めていた頃と違い、お子様を育てる環境を重視するようになるからです。
また、マンションの間取りは３LDKが中心ですが、４人家族でお子様が男の子と女の子の場合は特に戸建住宅の４LDKのもう一部屋が欲しくなる、さらに駐車スペース２台分（できれば並列駐車）であればなお良いと思うでしょう。
私は人生で住替えは三回あると考えます。
①新婚時の利便性重視のマンション
➁子供を育てる広めの一戸建住宅
③老後の駅・スーパー・病院至近距離の夫婦二人の小さめマンション
です。
実際年をとると広い戸建住宅の手入れが手間で荒れ放題になる危険もあり、防犯上も心配ですから。
さて、住替えローンを利用するのは、現自宅の売却予想価格では住宅ローンの残債返済と売却に係る諸費用に足りない場合です。
この場合、住替え先の新居の住宅ローンに不足分を上乗せして借りることになります。
現自宅の売却と買換え先の住宅の購入とのタイミング・細かな調整が必要ですので、ご夫婦が金融機関だけに相談して住替えの全ての調整・手配をされようとしてもまず無理です。
不動産仲介会社にご相談、売買の依頼をされる際には、住替えローンの経験のあるベテランの営業社員（少なくとも役職付）に担当してもらって下さい。まずアンケート記入を求められると思いますが、住替えローンを希望していることを明記して下さい。
仲介会社の営業社員にとって住替えローンを担当するには十分な経験が必要だからです。新米には無理です。
なお、店長が事情を全て聞いて新米社員に指示して動かす場合もありますが、それは店長がバックアップしていますので安心です。
どれ位難しいかといえば、例えばあなた方ご夫婦の現自宅の購入希望者が住替えローン利用、あなた方ご夫婦が購入希望の住宅の売主も住替えローンを利用する場合もあるのです。
買換え、買換え、買換えの玉突きといえばよろしいでしょうか、このようなケースでは仲介会社の営業社員が何人も関わりますので、その調整が難しいのです。
特に残代金の決済日の決定がです。それぞれの住宅ローンにはローンが組めない場合の白紙解約条件がついたローン特約がありますから、ローンがどこかで否認されると全滅にも成り得ます。
決済日が一日ずれこんでも違約金の騒動にもなりかねません。というわけで、ベテラン社員の担当でお願いしますと言いましょう。
自営業者の住宅ローン
ここでお話する内容は、取引金融機関でプロパーで融資を受けられる自営業者の方は対象にはなりません。一般の住宅ローンを利用しないといけない場合を説明いたします。
一般的に自営業の方の場合、個人事業主であっても法人経営者であっても、住宅ローンの融資条件はサラリーマンの方に比べて厳しくなります。
それは事業の継続性を厳しく見られるからなのです。年収により住宅ローンは融資金額の限度が決められます。
サラリーマンの場合は昨年の年収を証明する源泉徴収票と市役所発行の市府（県）民税課税証明書をご用意いただければ結構なのですが、自営業の方は確定申告書３期分及び納税証明書（１・２）を３年分必要とされる場合が多いです。
SBI新生銀行は業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得（経費控除後の金額）を有していれば審査のテーブルに乗るようです。住宅金融支援機構の「フラット35」も確定申告2期分で良いです。
サラリーマンの場合は、給与収入で所得税や保険料等の控除前の金額（総支給額）で融資金額の限度を算定します。
給与の「総支給額」が４００万円以上ならその３５％以内で計算される金融機関が多いでしょう。（４００万円未満ならその３０％以内で計算される金融機関も多いです。）
これに返済比率と返済年数とで融資限度額が決まります。都市銀行の方が地方銀行より審査は厳しめです。
一方、自営業者の方の場合、売上額ではなく「所得金額」で融資金額の限度を算定します。
売上額は年商です。それから経費を控除した残りの利益が所得金額となるので、サラリーマンの給与より少なくなる場合が多いでしょう。
経費を多めに計上して所得税を抑えるのが自営業の利点でもあるのですが、住宅ローン等の融資に関しては逆効果になるのです。税理士さんの節税対策が仇となります。
給与より少ない所得金額で計算される上に、融資金利がはるかに高金利となります。
上場企業の社員や公務員等の場合は最大の金利優遇が適用されて、変動金利が１％をはるかに下回る金利になりますが、自営業の方は3.5～５％程度の金利になります。
また、返済期間もサラリーマンの方より５年～10年ほど短くなる場合があります。
個人事業ではなく法人を設立して役員報酬を受け取っている場合は、計算は役員報酬額で計算されるのですが、法人自体が過去３期で赤字決算をしている期がある場合は無条件で融資不可とする金融機関もあります。
自営業者のおすすめ住宅ローン
自営業の方は、個人事業であれ法人経営者であれ、不動産購入の際はまず住宅金融支援機構の「フラット３５」を利用できる物件を選びましょう。
「フラット35」では事業開始2年目でも可能性があります。
さらに唯一自営業者もサラリーマンも同様の条件（金利、返済年数）で融資されるからです。
参照：「フラット35」住宅金融支援機構サイト
フラットが使えない物件、あるいはフラットが難しい場合は、不動産会社の営業員に金融機関を探してもらいましょう。
彼らはいまどこの金融機関の審査が緩いか、通りやすい金融機関をよく知っているからです。
スルガ銀行の住宅ローンや関西の方なら関西みらい銀行のビジネスオーナー向け住宅ローン、あるいは三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス株式会社などのノンバンクの住宅ローンなどですね。